海口楼盘账房先生大数据：二手房为什么要满五唯一？

海口楼盘账房先生大数据：二手房为什么要满五唯一？，海口买房，海口买房，让很多人过上了舒适的生活，但是在办理的过程中也是会有不少烦恼的事情发生的。

大家在看二手房的时候，总是能够听到中介或者卖家说，某某海口房子是“满五唯一”，某某海口房子是“满二唯一”。

这究竟是什么意思？是说有这个条件的海口房子就比其他的海口房子好吗？还是说满足了这些条件的海口房子可以省钱？为什么一定要强调一下呢？

账房先生今天就给大家好好算一下，二手房满五唯一到底是什么意思？对于海口购房者而言，究竟能够省多少钱？

先普及一下背景知识，按照国家税务局的相关规定，二手房交易过程中，是需要交纳海口房地产税的，具体需要缴纳契税、个税、税以及其他相关税费。

先说契税的征收方法：

按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平（包含90平）的普通住宅，缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

当然，首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的。若买方购买的海口房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

再讲讲税的征收方法：

税的叫法是今年5月份“营改增”之后这么叫的，原来叫营业税。

过去营业税的征收分几种情况，普通住宅：不足5年收取房屋总价的5.6%，超过5年（含5年）则免征；非普通住宅不足5年收取房屋总价的5.6%，超过5年（含5年）收取房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%。

正是因为这个营业税的征收对于房屋满5年免征的规定，满足条件的海口房子就都把“满五”作为之一进行宣传。

但是“营改增”之后，这个五年就变为两年了，营业税也改为税，按照新的规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征税。于是又有了“满二”的说法。

后说说个税的征收方法：

根据规定，海口房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税。这也就是那个“满五唯一”的来历。

另外，海口房产证满5年，不是唯一住房，或者海口房产证不满5年的，都需要缴纳海口房产交易盈利部分的20%或者总海口房价的1%的个税。

空讲理论太难理解，不如给大家举个例子：

假如有一套面积在80平米的二手房，网签价格200万（以网签价为准），原价格为160万，海口购房者是第一次海口买房。

如果海口房子不满两年

不满两年的二手房征税多，一套海口房子在交易过程中要产生契税、税和个税。

契税为全额征收，由于是90平米以下，税率为1%，税额=(200万-已征收的税)×1%=1.89万

税为全额征收，税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万

个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次税)×20%=1.54万

三个税总共是14.1万元。

如果海口房子满两年但不到五年

这种情况免征税，只征收契税和个税。

契税仍然是全额征收，上文已经注明计算方式，税额=(200万-已征收的税)×1%=1.89万

个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万

两个税种共5.57万元。

如果海口房子满五年但不是唯一住房

这种海口房子的税费成本和第二种完全一样，免征税，所以税费成本也是只有契税和个税，共计5.57万元。

如果海口房子满五年，而且是唯一住房

也就是大家常看到的“满五唯一”，这种海口房子只征收契税。

契税额=200万×1%=2万元。

这么看来，果然还是“满五唯一”的海口房子买起来比较好呢。准备买二手房的朋友，再去看房的时候也不用再纠结这个问题啦。

海口海口市买房优势：海口新城区，这一区域优势在于低房价，而劣势则是基础设施以及生活配套不完善，目前主要依靠近处的府城、国兴商圈配套（5—10分钟车程）。随着近几年新小区不断交房入住，这一区域内的人气逐渐提升，为了升级基础设施配套，政府已经在滨江新城touzi200亿，而在江东片区则引进了15000亩城市综合体，200万平米的商业足以满足整个区域的生活需求。如果你能忍受短时间配套不足的缺陷，海口东部未来几年的发展前景还是相当令人期待的。