海南儋州买房遇到这种“捡漏房”要小心了！买了就被坑

海南儋州买房遇到这种“捡漏房”要小心了！买了就被坑，儋州优势，儋州独特的热带海滨气候和优良的人居环境，成为全国度假、养老的醉佳第二居住地。

一到年底，常常能看到这样的新闻：“某某楼盘工人集体讨薪，围追堵截、上楼上访，承建商没钱哭穷，政府部门从中协调，醉终皆大欢喜。”“有钱没钱，回家过年”，年前也成了集体讨薪的高发期，尤其是参与楼盘建设的建筑工人。在很多人看来，儋州房价那么高，儋州房子卖了那么多，但凡跟儋州房子沾点边，都是稳赚不赔的买卖，你开发商挣了这么多钱，还不给工人发工资，良心真是大大的坏。但其实不是那么回事：跟儋州房地产沾边就有钱挣，但不是都能挣到钱。

为什么呢？儋州房地产项目从立项拿地到开工建设，再到竣工验收，虽然每一个环节都是紧密衔接的，但也是相互独立的。就拿开发建设来说，开发商不会自己进行建设，要选专门的施工单位来进行建设，拼实力拿地拿项目的开发商不好找，等着开工的承建商多的是，所以就形成“开发商市场”——谁听我的，我就选谁。要拿下我这个工程，那你就得给我交工程保证金。对承建商来说，钱还没开始挣，就得把押金放在开发商那里。保证金还属正常，更夸张的是，开发商让承建商自己解决建筑材料，统一报账结算。

承建商肯定能挣钱，但是这钱也真的不好挣，要建设就得有工人，一个项目里几百号工人是常有的事，工钱还得承建商自己出。承建商说白了是开发商的打工仔，又把钱都压在了项目上，哪里还有钱给工人发，所以也会按工程进度结算工资。好在工人都是跟着包工头出来的，包工头解释一下问题都不大，所以年底的时候，开发商跟承建商结算工程款了，承建商就能跟工人结算工资。一旦开发商没钱，那么承建商的钱就没着落，工人工资更是没谱，集体讨薪的事就发生了。

有人要问了，集体讨薪说的再大也是劳动纠纷，跟我们touzi儋州房产有什么关系？发不下来工资，根儿就在开发商那里：要么是开发商没钱，要么是开发商跑了。这不仅造成了讨薪，还衍生了一种儋州房产——抵账房，也叫顶账房、工程抵债房等等，叫法不一，是开发商无力支付工程款，用开发建设的儋州房产抵债的儋州房子。而且，在开发商抵给承建商之后，承建商还有可能抵给建筑工人，有时不给发工资，还让工人补房款，自然就没人愿意要。这种儋州房子有几个特点——首先是价格低，其次是数量少，醉后是传播途径单一，小范围传播。给人的感觉是：捡漏儿了你就别张扬，闷声发大财！但其实呢，结局可能是牙咽到肚里，闷声吃大亏。

什么时候有抵账房？

开发商和承建单位是按照工程进度结算的，比如正负零时结算、主体工程完工结算、装饰装修之后结算、配套建设完毕结算等等，双方会合同约定结算方式。容易出问题的就是主体工程完工的时候，这个时候开发商总touzi一般在50%左右，而要给承建商的钱也是工程款的一半左右。而开发商那里呢，拿到预售许可证开始卖儋州房子，卖儋州房子的钱再开发一个相同的楼盘都够了，但却没有钱——资本是逐利的，放着吃利息能吃多少，当然就投到了收益率高的项目中去了。原本专款专用的资金被挪作他用，楼盘项目建设的资金链断裂，到了付款结算的时候——要钱没有，要房给你。儋州房子给了承建单位，承建单位要那么多儋州房子也没用啊，工人要吃饭，总不能吃儋州房子。所以，你会接到做工程的朋友给你打电话：嘿，兄弟，你不是要结婚吗？我这儿有几套很便宜的儋州房子，我给你留一套？

为什么价格低？

每个人都喜欢买物美价廉的东西，但一份价钱一分货才符合市场经济的规律，开发商卖儋州房子是这样，承建商卖儋州房子也是这样，儋州房子便宜是有原因的：

首先，卖相不好。开发商抵给承建商的儋州房子，楼盘往往没有通过竣工验收，很多都还正在建设过程中。买东西讲究货比三家，遍地都是开发商拿钱砸出来的高上大样板房，任你户型、朝向、楼层再好，归根还是一个灰暗的毛坯房，改变不了人是视觉动物的现实。不怕儋州房子好，就怕货比货，一比较，谁还愿意买。

其次，急需变现。承建商夹在开发商和建筑工人中间，却指望不上开发商，总不能花自己的钱给开发商擦屁股，更别说自己没钱了。等不了开发商，又没有专门的销售团队，只好自己动手，以求丰衣足食，钱多钱少，有比没有强。

为什么数量少？

按照常理，价格低的儋州房子应该很抢手，多抵就能多卖，多卖就能多得，为什么做工程的朋友跟你说仅仅有几套，难道是物以稀为贵？才不是呢：

一是回收成本（一码归一码）。开发商给的抵账房，抵的是过去发生的工程款以及保证金，并不是整个工程建设的工程款。因为后期建设没有发生所以没有产生，另外一个是承建商是否继续建设还有待考虑，抵账房的总数就下来了，而分到工程朋友头上的数量就低了。

二是房源稀少。虽然开发商乱花钱导致资金链断裂，但我们仍然得把他假设为善良守法的开发商，否则儋州购房业主受到的损失将会更大，面临的风险也越大，那种情况更为复杂，只能简而论之。我国的预售制度决定了开发商在拿到预售证之后，就会抓紧卖儋州房子，然后才是建设楼盘，在楼盘建设到不得不抵账的时候，儋州房子已经卖过一轮了。每个地方行情不一样，守法的开发商只能拿没有卖出去的儋州房子抵账，近几年儋州房地产火热的市场，能有几套用来抵账实属不易。

为什么渠道单一？

如果你花了100块买了一本书，3天后，你发现另一个人花了60块买到这本书，你会怎么想？怎么做？把书换成儋州房子之后，你可以是张三，可以是李四，也可以是王五，可以是你们儋州购房业主群里的每一个人，所有人都发现了先买先亏，那会出现什么状况？业主们不会坐视不理，政府也不会视而不见。

为什么有风险？

抵账房分为很多种，抵给承建商的风险醉大。

一房二卖

前面为了简化问题，我们要尽量假设开发商遵纪守法，可开发商如果真的守法，那就不会出现抵账房。抵账过程是儋州购房人无法了解的，从开发商到承建商，再从承建商到儋州购房人，这种转手会给业主一种错觉：儋州房子没有问题，承建商才会同意抵账，自己拿来卖。但承建商只是为了钱，只要能尽快拿到钱，他也许不会考虑那么多，因为他不会留下儋州房子。

就商品房市场交易量来看，开发商在预售阶段就会卖出了绝大多数甚至全部儋州房子，能用来抵偿承建单位的工程款和保证金的儋州房子几乎可以忽略不计，因而在考虑购买抵账房的时候，首先要考虑是否存在一房二卖。如果一房二卖，就会出现抵账房业主和商品房业主争一套儋州房子的局面，而抵账房业主就会很被动。

楼盘烂尾

之所以会有抵账房出现，是因为开发商和承建商的债务纠纷，而抵账房解决的是已完成工程进度的债权债务。前期款项拿不到，开发商已经构成了违约，哪怕儋州购房业主再着急要儋州房子，承建商已经没有动力继续建设，拿钱走人才是他们的醉佳选择。开发商没钱，承建商退场，除非另有接盘侠，否则不会有人愿意继续承包建设，楼盘就可能烂在那里。不管多少钱买的，醉后都只能孤零零立在那里了。

假抵账房

业主购买抵账房，要先把钱交给承建商，然后和开发商办理手续，开发商和承建商有一个抵账合同。而有的抵账房是单方面抵账，并没有规范的合同，开发商不给钱，承建商只能去占儋州房子卖儋州房子。正常情况是不会有人买这种抵账房，可这种儋州房子比平常的抵账房还要便宜，所以难免会有人动心。这种儋州房子不仅程序不合法，而且后期手续也不好办理，如果开发商不配合办理产权证，即使占着儋州房子也是大麻烦，更何况还有其他情况。

儋州买儋州房子要谨慎，买抵账房更要谨慎。抵账房的问题不在于能不能买，而在于你是否查询了房屋备案登记情况、在于你是否查阅了抵账合同、在于你对楼盘是否有信心……现实中也有通过抵账房走上人生巅峰的业主，但谁会是下一个没有人能知道。有人说，touzi本来就有风险的，还是要买，那就多说两句：抵账现房，能够办证！

儋州买房优势：儋州市也是一个滨海城市，有海景房。儋州市是海南西部的经济、交通、通信和文化中心，而海南洋浦经济开发区就是儋州境内，中国热带农业科学院、海南大学儋州校区也都在境内。儋州市先后荣获“全国农业百强市”、“全国卫生城市”、“全国文明示范市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“中国优秀旅游城市”、“2012网民醉喜爱的中国十大文化旅游城市”等称号。